Стоит ли сегодня покупать жилье в кредит?

С самого начала экономического коллапса регулярно делались прогнозы о том, что проблемы строительной сферы вот-вот приведут к облегчению жизни ипотечников или страстно желающих ими стать: цены уменьшатся и квартиры будут реализовываться по их действительной стоимости, без накруток.

Так оформлять ли сегодня ипотеку или нет? И, если не сейчас, когда же наступит то "благоприятное время" для решения квартирного вопроса? Заемщики, которых интересует состояние рынка и которые, возможно, желали бы купить квартиру по сниженной, кризисной, цене, выжидают, когда же наступит "период адекватности" цены, спроса и качества.

А состояние на рынке столичного жилья напоминает старую детскую игру "кто кого пересидит", только в нашем случае проиграет тот, кому первому потребуются либо деньги, либо квартиры. Слишком уж привыкли наши застройщики к сверхприбылям от своей деятельности.

Жировой слой, накопившийся за время безудержного роста цен, создал некоторую страховку и позволяет продержаться в кризисное время. Вопрос только в том, на сколько его хватит. И эксперты на эту тему говорят сегодня то, что им выгодно, а не описывают реальное расположение сил. Если вы обращаетесь к брокерам, то они будут советовать вам немедленно покупать жилье, потому что лучшего времени не придумать. "На мой взгляд, этот период уже наступил! - считает Марина Жегова, директор департамента поддержки бизнеса ООО "Фосборн Хоум". - Цены на недвижимость в рублевом эквиваленте упали и сейчас стабилизировались, появилось большое количество предложений недвижимости. Ставки выросли в сравнении с докризисным периодом на 3-4%, однако при стабилизации экономической ситуации у заемщиков появится возможность рефинансировать кредит, понизив процентную ставку. Единственной серьезной преградой для тех, кто хочет воспользоваться этой ситуацией, является высокий первоначальный взнос - 30%". И у подобной позиции есть свои аргументы. Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании "Сити - XXI век", обосновывает подобную точку зрения тем, что цены не станут ниже в связи с ограничением жилищного строительства, поэтому сейчас наступило самое время что-то покупать.

Однако мнение риелторов не совпадает с высказанной позицией. По данным "АКЦ Миэль", в среднем ипотека сегодня составляет 17,8% годовых в рублях и 14,3% годовых - в долларах. "Для тех, кто только собирается приобретать жилье в кредит, сейчас не самое благоприятное время: процентные ставки слишком высоки, сумма собственных средств, требуемая банками, как правило, составляет не менее 30% цены залога, общеэкономическая ситуация нестабильна", - заявляет Владислав Луцков, генеральный директор "Аналитического консалтингового центра Миэль".

Подобной точки зрения придерживаются и банкиры. "Сейчас на рынке недвижимости наблюдается стагнация, - ведет разговор вице-президент Собинбанка Павел Ильин. - В долларовом эквиваленте, по разным экспертным оценкам, цены на квартиры снизились на 20-40%, в рублях мы особого падения пока не замечаем, но и о перспективах роста пока говорить рано".

Совершенно разные ситуации складываются в Москве и регионах: если в столице спрос на жилье даже при высоких ценах и ухудшении рыночной конъюнктуры тем не менее превышает или равен предложению (поскольку здесь выше уровень доходов населения), то в других городах спрос за последние полгода значительно уменьшился - вместе с покупательской способностью населения.

В ближайшее время ожидать возвращения процентных ставок по ипотеке на прежний уровень сложно, поскольку банки в условиях подорожавших зарубежных займов предпочитают переориентироваться на краткосрочные виды кредитов - автомобильные и потребительские. Дешевой ипотеки ждать не стоит, так же как и, очевидно, доступного жилья. "В текущей ситуации говорить об этом непросто, - утверждает руководитель проекта "КФК-Estate" Рамиль Кунакбаев. - Эксперты прогнозировали резкое падение цен на недвижимость к весне этого года, но пока этого не произошло. Снижение предложений на рынке недвижимости из-за заморозки строительства объектов и падения уровня платежеспособности населения может привести к самым неожиданным результатам". Это, пожалуй, самая осторожная позиция среди аналитиков на сегодня, да и самая распространенная. "Даже я, как профессиональный игрок рынка недвижимости, не могу точно спрогнозировать, когда именно наступит "дно", - говорит Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер". - Да и ловить это "дно" - последнее дело.

Но нужно быть аккуратным в выборе компании, у которой хотите приобрести квартиру: по очень низким ценам недвижимость сейчас предлагают фирмы, находящиеся в стадии банкротства или же в предбанкротном состоянии. Поэтому существует риск приобретения недвижимости, которая не будет достроена. Еще точно могу сказать следующее: уже через год цены снова будут расти. И предпосылки тому есть. В частности, нехватка предложения по сравнению со спросом".

Истина, как всегда, где-то посередине. Сегодня достаточно благоприятное время для приобретения недвижимости теми гражданами, кто имеет в распоряжении необходимую сумму и не нуждается в привлечении кредитных ресурсов. Тем же, кто планирует покупать недвижимость с помощью ипотеки, в текущий момент лучше этого не делать в связи с высокими ставками по кредиту, жесткими требованиями предоставления займа, а также ожидаемым сокращением уровня реальных доходов населения РФ.

"По нашим оценкам, ситуация в мировом кредитном сегменте стабилизируется не ранее чем через 1,5-2 года, - прогнозирует аналитик ИК "Финам" Юлия Голышева. - Примерно к концу 2010 года можно рассчитывать на либерализацию условий предоставления ипотечных кредитов".

Предпосылки же снижения цен на само жилье остаются, поэтому благоприятное время для покупки недвижимости еще не настало. Скорее всего, на протяжении всего 2009 года цены на недвижимость будут медленно снижаться. Однако для покупателя, имеющего возможность приобрести жилье без привлечения кредита, недвижимое имущество - это наиболее выгодное вложение денежных средств независимо от стадии развития рынка. Тем же, кто хочет стать ипотечником, правильнее по-прежнему ждать лучших времен и смягчения условий предоставления кредита в банках.